کد خبر:275448
پ
مسکن
کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس:

دفن سرمایه‌های ملی در بازار مسکن ، جزو ۱۰ مشکل بزرگ اقتصاد ایران است

کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس معتقد است، دفن سرمایه‌های ملی در بخش زمین و مسکن یکی از ۱۰ مشکل بزرگ اقتصاد ایران است.

کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس معتقد است، دفن سرمایه‌های ملی در بخش زمین و مسکن یکی از ۱۰ مشکل بزرگ اقتصاد ایران است.

 

*** قرارداد واحد مسکونی باید به چه نحوه‌ بسته شود؟

 

به گزارش خبرگزاری صنایع، علی فرنام با بیان اینکه باید ساز و کار درستی برای ورود مسکن به بازار بورس دیده شود، یعنی پروژه‌ها شفاف باشد، اظهار کرد:

به عبارت دیگر اعلام شود قرار است در منطقه‌ای ۱۰۰۰ واحد مسکونی ساخته شود بایستی ارزش واقعی زمین مشخص باشد.

 

وی با اشاره به اینکه باید هزینه‌های ساخت، سهم آورده متقاضی، سهم متقاضی از ارزش زمین، زمان ساخت و… مشخص باشد، ادامه داد:

قرارداد باید به نحوی نوشته شود تا سازنده یا صاحبان صندوق به ‌گونه‌ای نباشد که بتوانند با تاخیر پروژه و طولانی کردن آن و رساندن به حق‌الزحمه‌های بالاتر یا ادعا درباره خسارت تغییرات قیمتی ریسک را به سرمایه‌گذاری که تقاضا مصرفی منعکس کنند.

در واقع سازنده یا صاحب صندوق نباید به‌گونه‌ای عمل کند که سود متقاضیان مصرفی را به نفع خودشان کاهش دهند.

 

*** دفن سرمایه‌های ملی در بخش زمین و مسکن

 

کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در خصوص نقش املاک و مستغلات در دارایی شرکت‌ها و ارزیابی‌های مربوطه، اظهار کرد:

قسمتی که به ‌عنوان ارتباط بورس و مسکن می‌توان به آن اشاره کرد نقش املاک و مستغلات در دارایی شرکت‌ها و ارزیابی‌های مربوطه است.

مشکلی در کشور داریم این است که سهم بسیار بالایی منابع و سرمایه‌های کشور در بخش زمین و مسکن با توجه به ماهیت سرمایه‌ای دفن شده‌ است.

حتی می‌توان گفت این مسئله جزو ۱۰ مشکل بزرگ اقتصادی کشور است.

ماهیت به شدت سرمایه‌ای زمین و مسکن و ناکارآمدی ضوابط، مقررات و نظارت‌هایی که در این بخش داریم، پاشنه آشیل این حوزه‌ها شده است.

 

*** بازگشت منابع فریز شده در بخش تولید

 

وی با تاکید بر اینکه به جای اینکه منابع مالی به سرمایه تولید تبدیل شود به صورت سوداگری مسکن و مستغلات خود را نشان می‌دهد، عنوان کرد:

بسیاری از شرکت‌هایی که در بورس هستند بخش زیادی از ارزش آنها وابسته به ارزیابی زمین‌ها و مستغلاتی است که در اختیار دارند.

اگر از این موضوع برای تامین مالی همین شرکت‌ها استفاده شود، یعنی منابع آزاد شود از جمله اراضی داخل شهرها، ساختمان‌ها و املاک و در کل این مجموعه‌های بزرگ از بنگاه‌داری و مستغلات خارج شوند از یک سو از شدت تقاضا سرمایه‌ای سیری ناپذیر بازار مسکن کاسته می‌شود و از سوی دیگر منابع فریز شده در بخش تولید استفاده خواهد شد.

 

*** چه نحوی ساز و کار ورود مسکن به بازار سرمایه انجام شود؟

 

کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌تر نیز با اشاره به اینکه به ‌طور کلی اینکه مسکن بتواند از بورس برای خودش تامین مالی کند، مسئله پسندیده‌ای است، گفت:

در کشور اما عموما تامین مالی بخش مسکن از نظام پولی و بانکی انجام می‌شود.

به ‌طور خاص دغدغه‌ها و ملاحظات خیلی جدی وجود دارد، اینکه به چه نحوی ساز و کار ورود مسکن به بازار سرمایه انجام شود.

به تعبیر دیگر طراحی ساز و کار و نحوه ورود در کلیت موضوع اثرگذار است، اگر ارکان به درستی دیده شود می‌تواند پدیده مثبتی برای بازار مسکن تلقی شود، اما در غیر اینصورت با تبعات منفی روبرو خواهیم شد.

 

وی در ادامه، بیان کرد:

از جمله تبعات بورس مسکن اگر عمدتا دلالت بر املاک و اراضی موجود داشته باشد، یعنی املاک ساخته شده در بورس مسکن مد نظر باشد این نگرانی به وجود می‌آید با توجه به ماهیت بورس که تلاش دارد با ارزش افزوده واحدهای سرمایه‌گذاری افزایش یابد، باعث افزایش قیمت و دلالی شود.

 

 

اخبار مهم صنایع:

اعزام رایزنان بازرگانی به پنج کشور هدف صادراتی در آینده‌ای نزدیک

بازگشت شرکت‌های خارجی لوازم خانگی؛ بیکاری هزاران کارگر ایرانی

نرخ بالای سود بانکی، سمی برای بازار سرمایه و پول است

 

 

*** سازندگان زیاده خواه پاشنه آشیل بورس مسکن

 

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه این یک نگرانی جدی راه‌اندازی بورس مسکن است، افزود:

ساز و کارهای زیادی وجود دارد که می‌توان آنها را به سمت تولید مسکن هدایت کرد و در جنبه خرید و فروش با یک سری ضوابط در بخشی از بازار سهام می‌تواند عمل کرد که فشاری به متقاضیان مصرفی مسکن وارد نکند.

 

وی به‌ مثالی در این‌باره اشاره و تصریح کرد:‌

صندوق‌های پروژه‌ای که روی زمین و مسکن کار کرده و تامین اعتبار کند می‌تواند اقدام مثبت و موثری باشد.

تجربه این برنامه را در بورس داشته‌ایم، در گذشته چند صندوق زمین و ساختمان داشتیم که البته عملکرد آن انگیزه کمی برای سهامداران ایجاد کرد.

 

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه واسطه‌ها و سازندگان زیاده خواه پاشنه آشیل بورس مسکن هستند، اظهار کرد:

در سال‌هایی که افزایش قیمت مسکن قابل توجهی وجود داشت، این صندوق‌ها نهایت در حد سود بانکی یا کمی بیش از آن به سهامداران سود پرداخت کردند، با وجودی که این صندوق‌ها ارزش ‌افزوده بسیار بالایی را برای صاحبان صندوق‌ها به دنبال داشت.

این صندوق‌ها نیازمند ساز و کار بسیار دقیقی است که تامین اعتبار به ‌عنوان پاشنه آشیل مسکن از بازار سرمایه اجرایی شود، اما در عین حال باید منافع پروژه‌های مسکن به ‌صورت مستقیم به متقاضی و سهامدار برسد.

در صندوق‌های مسکن باید سود متعارفی به واسطه‌ها و طراح یونیت سرمایه‌گذاری برسد، اگر به این صورت طراحی شود قاعدتا سود و منفعت به متقاضی خواهد رسید.

 

*** اجرای طرح فروش متری مسکن

 

به گزارش خبرگزاری صنایع، پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس در پایان به تجربه اجرای طرح فروش متری مسکن اشاره کرد و اظهار کرد:

این پروژه‌ها باید به ‌گونه‌ای باشد تا کل ارزش ‌افزوده ناشی از فروش مجموعه بین یونیت‌ها به ‌طور مساوی تقسیم شود.

مشکلی که در فروش متری یا امتیازی مسکن یا شیوه‌های مشارکتی که وزارت راه و شهرسازی در حال اجرای آن است، این است که ضلع سوم (واسطه یا سازنده) می‌تواند امتیازات اصلی پروژه‌ را به نفع خودش دریافت کند، مخاطب و قشری که نیاز مصرفی دارد و می‌خواهد در پروژه ساکن شود یا سرمایه‌گذاری مولد انجام دهند از بهره‌های اصلی منتفع نمی‌شود.

چنانچه جزئیات مشخص نباشد و کل منافع پروژه به کل سهامداران به‌ صورت مستقیم تقسیم نشود این امکان را به وجود می‌آورد در یک پروژه‌ ساختمانی تفاوت بین واحدهایی که در طبقات پایین و بالا، شمالی و جنوبی، نقشه‌ واحدها و دید و منظر وجود دارد.

ارزش ۲ واحد مسکونی هم متراژ در یک پروژه بیش از ۲ برابر تفاوت داشته باشد.

معمولا تمام مزیت و رانت عایدی این تفاوت به واسطه یا سازنده مشارکتی می‌رسد یا به ‌طور سلیقه‌ای توسط دستگاه اجرایی تخصیص می‌یابد.

 

 

انتهای پیام///

منبع
خبرگزاری صنایع
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

3 + دوازده =

کلید مقابل را فعال کنید

همراه اول