کد خبر:182492
پ
بازار مسکن
یادداشت:

 ۵ اقدام کلیدی دولت برای ساماندهی بازار مسکن به منظور برون رفت از بحران

پژوهشگر حوزه مسکن در یادداشتی ۵ اقدام کلیدی برای سامان بازار مسکن به منظور برون رفت بحران مسکن در سال‌های اخیر را مطرح کرد.

پژوهشگر حوزه مسکن در یادداشتی ۵ اقدام کلیدی برای سامان بازار مسکن به منظور برون رفت بحران مسکن در سال‌های اخیر را مطرح کرد.

 

*** مسکن، حیاتی ترین نیازهای مردم

 

به گزارش خبرگزاری صنایع، حسین عبداللهی در یادداشتی، نوشت:

مسکن، یکی از حیاتی‌ترین نیازهای مردم است که طبق اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، فراهم کردن شرایط برای تأمین آن، بر عهده دولت گذاشته شده است.

در سال‌های اخیر، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. علاوه بر این به دلیل عدم توان مردم به خرید مسکن، سیلی از مردم به سمت اجاره‌نشینی پناه بردند که این موضوع خود افزایش مجدد اجاره‌بها را به دنبال داشته است.

 

*** رشد ۲۸۰ درصدی قیمت مسکن

 

عبدالهی در ادامه این یادداشت، اضافه کرد:

افزایش سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به بیش از ۴۰ درصد، رشد ۲۸۰ درصدی قیمت مسکن از سال ۹۶ تاکنون، کاهش خانوارهای دارای مسکن ملکی شهری از حدود ۷۰ درصد به ۵۴ درصد طی ۲۰ سال گذشته، افزایش مدت دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از ۴۰ سال در شرایط حال حاضر، رشد تقاضای سرمایه‌ای از ۲۰ درصد سال ۶۵ به حدود ۷۷ درصد در سال ۹۵ و افزایش تعداد خانه‌های خالی از ۱٫۶ میلیون به ۲٫۶ میلیون واحد طی سال‌های ۹۰ تا ۹۵، از شاخص‌هایی هستند که وضعیت بحرانی حوزه زمین و ساختمان را به‌خوبی قابل درک می‌کنند.

 

*** برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا

 

در ادامه، یادداشت پژوهشگر حوزه مسکن آمده است:

عامل اصلی بحران فعلی، نبود برنامه‌ریزی مدون و برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. به‌طوریکه بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی ساخت و ساز واحد مسکونی در طی ۶ سال اخیر با کاهش ۶۰ درصدی روبرو بوده و از حدود ۷۰۰ هزار واحد به حدود ۲۵۰ هزار واحد در سال رسیده است و در مقابل آن تقاضاهای مصرفی به دلیل رشد قیمت‌ها جای خود را به تقاضاهای سرمایه‌ای دادند و تقاضای کاذب در بازار شکل گرفته است.

در واقع نبود بانک اطلاعاتی از بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست‌های کنترلی موجب شده که سوداگران از این وضعیت بازار سوءاستفاده کنند و بدون هیچ ساخت و سازی و صرفاً با سفته بازی و معاملات مکرر یا احتکار مسکن بر موج معاملات مصرفی مردم سوار شده و صاحب سودهای یک شبه کلان شوند و این مسئله به التهابات شدید قیمتی و کاهش قدرت خرید مردم منجر شد. ورود سوداگران به بازار مسکن علاوه بر اینکه توان خرید را از مردم می گیرد، به رکود ساخت و ساز مسکن و به‌تبع ضرر سازندگان نیز منجر می شود.

 

*** راهکار پیشهادی به منظور سامان بازار مسکن

 

عبدالهی در ادامه، به منظور برون رفت از مشکلات بخش مسکن و ایجاد نظم و سامان‌دهی در این حوزه، اجرای ۵ اقدام کلیدی پیشنهاد می‌شود. این موارد در ادامه تشریح شده است:

 

*** تسریع در فرآیند راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور

 

پژوهشگر حوزه مسکن در ادامه، نوشت:

یکی از راهکارهای ایجاد شفافیت، تخصیص بهینه منابع و برنامه‌ریزی برای سال‌های آتی استفاده از ابزارهای اطلاعاتی است. در همین خصوص در تیر ماه سال ۹۴ وزارت راه و شهرسازی بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم موظف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد؛ اما با این وجود قانون مذکور پس از گذشت بیش از ۵ سال هنوز اجرایی نشده است.

این سامانه قرار بود به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور اطلاعات داشته باشد؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحد‌های مسکونی، تجاری و … موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آن‌ها، در این سامانه ثبت شود. علاوه بر این با استفاده از این سامانه می‌توان وضعیت سکونتی این املاک شامل ملکی یا استیجاری بودن و همچنین خالی از سکنه یا خانه دوم بودن را برای تمام املاک مسکونی و غیرمسکونی قابل رصد و رهگیری قرار داد.

اما به دلیل آنکه از آدرس سایت سامانه ملی املاک به عنوان پایلوت رونمایی نشده است و مشخص نیست که سایر دستگاه‌ها اطلاعات و آمار خود را در آن بارگذاری کرده‌اند یا خیر میتوان گفت هنوز این قانون به طور کامل محقق نشده است.

بنابراین تحقق این موضوع مستلزم این است که رئیس جمهور به عنوان رأس دولت به این موضوع ورود کرده و با ایجاد هماهنگی و برقراری ارتباط بین دستگاه‌ها، اطلاعات ارگان‌های مرتبط مانند سازمان ثبت اسناد و املاک، سازمان ثبت احوال، شرکت پست، شهرداری، اماکن ناجا، بانک مرکزی و … را در اختیار وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی قرار دهید تا هر چه سریعتر سامانه ملی املاک و اسکان کشور اجرایی شود.

 

*** کنترل سوداگران با اهرم‌ مالیاتی

 

عبدالهی در ادامه، آورده است:

تا زمانی که سود فعالیت‌های غیرمولد و سفته‌بازانه در بازار مسکن بیشتر از تولید این کالای اساسی باشد، سرمایه‌ها که اصلی ترین پیش‌نیاز ساخت یک واحد مسکونی هستند به این فعالیت‌ها اختصاص خواهد یافت و سازندگان را از ادامه کار خود دلسرد خواهد کرد. از سوی دیگر این فعالیت‌ها عاملی بر نوسانات قیمتی بازار خواهند بود و می‌توانند با افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، تقاضای مصرفی را از بازار خارج کرده و موجب رکود و ضرر سازندگان شوند.

اغلب کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه با استفاده از ابزار‌های مالیاتی هزینه و ریسک سوداگری را افزایش می‌دهند تا این اقدامات از صرفه بیفتد و سرمایه‌ها را به سمت فعالیت‌های مولد مانند ساخت و ساز و عرضه مسکن هدایت کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی دو پایه‌ مالیاتی هستند که تأثیر قابل توجهی در تنظیم بازار مسکن دارند و با مکانیزم خود تعادل منطقی بین عرضه و تقاضا را برقرار می‌کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه بر پایه افزایش قیمت دارایی‌های غیرمصرفی است. سازوکار این نوع مالیات به گونه‌ای در نظر گرفته می‌شود که گروه هدف در اخذ این مالیات، تنها سفته‌بازان و سوداگران باشند و مردم عادی، سازندگان از پرداخت آن معاف گردند. این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود.

در این نوع مالیات، ملک اول و مصرفی افراد مشمول پرداخت نمی‌شوند. با این وجود، در کشور تاکنون قانونی برای حذف سوداگران با اخذ این مالیات وجود نداشته، به همین منظور تقاضاهای سوداگرانه با معاملات مکرر خود هر ساله قیمت مسکن را نجومی می‌کنند.

 

*** عرضه مسکن‌های مهر باقی‌مانده

 

در ادامه یادداشت آمده است:

با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شد که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها از طریق تکمیل خدمات روبنایی و زیربنایی و حمل‌ونقل آن ها و حتی به پایان رساندن مراحل ساخت این خانه‌ها، می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد و خانوار‌هایی که قصد خرید واحد‌هایی با قیمت مناسب دارند را وارد این بازار نموده و از تقاضای مازاد بر اجاره‌نشینی بکاهد.

همچنین دولت می‌تواند به کمک شرکتی به عنوان واسط، تعدادی از مسکن‌های مهر ساخته شده را با پرداخت اجاره‌بهای ناچیز به مدت ۲ تا ۳ سال در اختیار متقاضیان واحد استیجاری قرار دهد.

 

*** حمایت از ساخت و ساز با کاهش قیمت تمام شده

 

عبدالهی در ادامه، نوشته است:

مورد دیگر مورد نیاز برای برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا، حمایت از ساخت و ساز مسکن می‌باشد؛ زیرا بر اساس اطلاعات مرکز آمار شاخص تراکم خانوار همچنان از عدد ۱ بالاتر بوده و خانه‌های تولید شده نیز بدست مصرف کننده واقعی نرسیده است.

در حال حاضر در کشور علیرغم وجود تقاضا در بازار و ظرفیت تولید، تولید مسکن مطابق با ظرفیت موجود محقق نشده و همانطور که در بالا گفته شد حدود ۶۰ درصد کاهش یافته است. برای این منظور ضروری است با کاهش هزینه‌های تولید و در نتیجه افزایش حاشیه سود پیمانکاری و نیز کاهش قیمت نهایی مسکن، اقدام به هدایت سرمایه‌های بازار به سمت افزایش تولید مسکن کرد.

دولت می‌تواند با واگذاری زمین‌های متعلق به خود و تسهیلات به سازندگان، واحدهای متناسب با نیاز خانواده‌ها را تولید کند و صرفاً با پرداخت هزینه ساخت و سود منطقی به سازندگان موجب کاهش هزینه تمام شده واحد‌های مسکونی گردد. با این روش، سازندگان هزینه خرید زمین و یا ملک کلنگی حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده را متحمل نمی‌شوند و در نهایت نیز دولت هزینه زمین را به صورت اقساطی از خریداران طی چندین سال دریافت می‌کند. این مدل از تولید و عرضه مسکن علاوه بر آنکه موجب صاحب‌خانه شدن اقشار بسیاری از جامعه با قیمت و شرایط مناسب و در زمانی کوتاه خواهد شد؛ هزینه زمین را نیز از هزینه تمام شده سازندگان حذف می‌کند.

 

*** تحریک تقاضا از طریق پرداخت هوشمندانه وام

 

به گزارش خبرگزاری صنایع، پژوهشگر حوزه مسکن در پایان یادداشت خود آورده است:

هرچند سیاست‌های‌ حمایتی می‌تواند به افزایش تولید مسکن منجر شود؛ اما از آنجا که عده‌ای از خانوار‌ها توانایی خرید ندارند، ممکن است مسکن تولید شده خریداری نشده و در حقیقت هدف سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن به نتیجه نرسد.

راهکار این مسئله، اعطای وام به سازنده مسکن و دریافت بازپرداخت آن از خریدار است؛ در این شرایط علاوه بر اینکه عرضه تحریک می شود، تقاضا نیز متناسب با آن حمایت می‌شود.

در حال حاضر برخی از وام‌های ساخت مسکن به اینصورت واگذار می‌گردد؛ اما به دلیل نرخ سود بالا و مدت زمان تقسیط کم، خریداران معمولاً یا از انتقال وام امتناع می‌کنند یا تنها بخشی از تسهیلات را متقبل می‌شوند.

بر این اساس سازنده ناچاراً بازپرداخت بخشی از وام را بر عهده می‌گیرد. بنابراین ضروری است برای تأثیر وام مذکور، سود و زمان بازپرداخت کاهش یابد که می‌توان برای تأمین منابع آن از منابع بازگشتی مسکن مهر در اختیار بانک مسکن استفاده گردد.

راهکار دیگر تشویق خریداران خانه‌های نوساز با تسهیلات مطلوب است به عنوان مثال خانه‌هایی که کمتر از سه سال از ساخت آن‌ها می‌گذرد نسبت به سایر خانه‌های مسکونی از تسهیلات بیشتر و با شرایط مناسب‌تری برخوردار باشد. این سیاست موجب هدایت مردم به سمت خرید مسکن‌های نوساز می‌شود و در نتیجه جهش تولید مسکن اتفاق خواهد کرد.

 

 

 

انتهای پیام///

منبع
خبرگزاری صنایع
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

8 + دوازده =

کلید مقابل را فعال کنید