رونق بازار مسکن به هفت عامل بستگی دارد، برنده جایزه نوبل مهمترین این عوامل در کشورهای نفتخیز را قیمت نفت میداند. یادداشت زیر از محمدحسین ادیب به توضیح این مسئله میپردازد.
به گزارش مرکز اطلاعرسانی و اخبار صنایع، استیگلیتز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد مینویسد قیمت در بازار مسکن در کشورهای نفتخیز از جمله به قیمت نفت بستگی دارد، قیمت نفت که افزایش یافت، مسکن گران میشود و قیمت نفت که سقوط کرد، قیمت خانه ارزان میشود.
علت افزایش قیمت در بازار مسکن در ایران در دهه ٨٠، دوازده برابر شدن قیمت نفت از سال ١٣٧٧ تا ١٣٩٠ بود، نفت از بشکهای ٩ دلار در سال ١٣٧٧ به ١٠۵ دلار افزایش یافت.
اگر قیمت نفت ١٢ برابر نشده بود، هرگز قیمت مسکن در دهه ٨٠ در این سطح افزایش نیافته بود عوامل دیگر در قیمت مسکن مؤثر بود ولی اثر افزایش قیمت نفت را نداشت.
اما افزایش قیمت مسکن به عامل دومی بستگی دارد همیشه در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت در ایران، قیمت مسکن به صورت انفجاری افزایش یافته است، قیمت مسکن در ایران با تاخیر چند ساله نسبت به افزایش قیمت نفت، افزایش مییابد.
عکس آن هم درست است، با کاهش قیمت نفت، بلافاصله قیمت مسکن کاهش نمییابد بلکه رکود در بخش مسکن از سال سوم یا چهارم کاهش قیمت نفت خود را نشان میدهد، ریشه ورشکست شدن حداقل ۵٠ درصد از فعالین اقتصادی تنها عدم توجه به این نکته است.
قیمت مسکن در سال ١٣٨١ ، ١٣٨۶ و ١٣٩١ به صورت انفجاری افزایش یافت و هر سه تقریبا در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت بود، پس اینگونه نیست که به محض افزایش قیمت نفت، در ایران خانه گران شود.
قیمت نفت در سال ١٣٧٧ حدود ٩ دلار بود و سالانه افزایش یافت و در سال ١٣٨١ به ٢٣ دلار رسید که قیمت مسکن در این سال به شدت افزایش یافت.
قیمت نفت از سال ١٣٨١ مجددا سالانه افزایش یافت و در سال ١٣٨۶ به ١٢٠ دلار افزایش یافت که در سال پنجم خیز دوم افزایش قیمت نفت بود ، در سال ٨۶ قیمت در بازار مسکن انفجاری افزایش یافت.
قیمت نفت در سال ٩١ مجددا انفجاری شد که در سال پنجم خیز سوم افزایش قیمت نفت بود
اگر در سال ٩١ که تحریم شد، اقتصاد در سال پنجم خیز سوم افزایش قیمت نفت نبود، قیمت مسکن تا آن اندازه در این سال، افزایش نمییافت.
اما چرا قیمت مسکن در ایران با تاخیر نسبت به افزایش قیمت نفت افزایش مییابد؟
قیمت نفت که افزایش یافت، پول نفت را چهار ماه بعد به ایران میدهند ، چهار ماه هم طول میکشد تا دولت پول نفت را بین وزارتخانهها توزیع کند و وزارتخانهها هم ۴ ماه طول میکشد تا آن را بین مردم و شرکتها توزیع کنند، لذا یکسال طول میکشد تا در سطح کوچه و خیابان، پول افزایش قیمت نفت توزیع شود.
اما رفتار مصرفی مردم بلافاصله پس از توزیع پول بیشتر نفت بین آنها تغییر نمیکند، مردم رفتار مصرفی خود را با تغییر دو ساله، تغییر میدهند که در مجموع میشود حداقل سه سال.
مردم ایران به اقتصاد نگاهی رگرسیونی دارند، رگرسیونی
قیمت مسکن در سال ٩٠ و ٩١ در ایران سه برابر شد لذا رفتار مردم در سال ٩٢ مبتنی بود بر تجارب سود در دو سال گذشته، بنابر این هجوم عمومی انجام شد در سال ٩٢ برای سرمایهگذاری در مسکن و خرید مسکن، مردم این تصور را داشتند که قیمت مسکن در سال ٩٢ مثل سال ٩٠ و ٩١ است، مردم بر اساس تجارب سود در دو سال گذشته تصمیم میگیرند.
بهتر است یک پرانتز به حرف استیگلیتز اضافه کرد، قیمت مسکن در ایران به درآمد نفت بستگی دارد و نه قیمت نفت، لذا اگر قیمت نفت کاهش نیافت اما به هر دلیلی مثل تحریم، درآمد نفت کاهش یافت، کاهش درآمد نفت، همان اثر کاهش قیمت نفت را بر قیمت مسکن دارد، لذا تا درآمد نفت به سبب تحریم کم شد، درست مثل این بود که قیمت نفت کاهش یافته است.
در سال ٩١ درآمد نفت ایران به سبب تحریم نصف شد، لذا انتظار میرفت در سال سوم و چهارم کاهش درآمد نفت یعنی سال ٩۵ بازار مسکن به شدت واکنش نشان دهد.
اکنون معاملات در بازار مسکن در کل کشور به ۴٠ درصد سابق کاهش یافته است
اکنون مردم بر اساس تجارب زیان گذشته به مسکن نگاه میکنند و چون هر کس طی دو سال گذشته وارد بخش مسکن شده به شدت ضرر کرده از خرید مسکن خودداری میکنند.
پس مردم بر اساس تجارب سود یا زیان دو سال گذشته به بخش مسکن نگاه میکنند در سال ٩٢ مردم بر اساس تجارب سود در سال ٩٠ و ٩١ به صورت هجومی وارد بخش مسکن شدند و اکنون بر اساس تجارب زیان در سال ٩۴ و ٩۵ در حال خروج از بخش مسکناند.
اشتباه مردم این است که باید بر اساس قیمت نفت یا بهتر است گفته شود مجموعه درآمد نفت در هر سال اقدام به ورود یا خروج به بخش مسکن کنند نه اینکه دو سال صبر کنند تا آثار کاهش یا افزایش قیمت نفت کاملا ظاهر شود و همه چیز فلج شود بعد اقدام کنند. این کانال همواره دو سال زودتر به فعالین اقتصادی میگوید که چه تصمیمی درست است، در بسته آموزشی که بزودی برای خرید در کانال عرضه میشود اتفاقات آینده نه بر اساس تجارب دو سال گذشته (که دستورالعمل فاجعه است) که بر اساس تغییرات در قیمت نفت، مجموعه درآمد نفت و سایر متغیرهای کلان، پیشبینی و آموزش داده میشود.
با مشاهدات من ۵٠ درصد فعالین اقتصادی که اکنون دچار بحراناند کسانی هستند که در سال ٩٢ و ٩٣ با وام بانکی وارد بخش مسکن شدند و تا کنون نزدیک به پنج بار ٢٧ درصد بهره دادهاند و حداقل ٣٠ درصد نیز مسکن نسبت به سال ٩١ کاهش داشته است، این گروه به این توجه نکردند که در سال ٩١ وقتی درآمد نفت کم شد درست مثل این بود که قیمت نفت سقوط کرده و در سال چهارم سقوط قیمت نفت، بخش مسکن وارد فرایند رکود میشود.
به گزارش مرکز اطلاعرسانی و اخبار صنایع، در پایان این یادداشت آمده است؛ آینده مثل دو سال گذشته نیست، رمز شکست ۵٠ درصد از فعالین اقتصادی همین نکته است.
انتهای پیام///
